< Апрель 2020 >
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
    1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30      
Подписка rss
Поиск Поиск
В чьих интересах реформируется ЖКХ и что получается?

10 апреля 2013 года
Закладки

Вопрос, поставленный в первой части названия статьи, казалось бы, риторический. Понятное дело, что в интересах граждан страны. Но происходит ли это в действительности?

На самых высоких руководящих уровнях страны декларируется как главнейшая – задача улучшения и облегчения условий жизни граждан страны. Во имя этого законодательные и исполнительные органы власти разрабатывают и вводят в действие множество законов, постановлений, распоряжений. Существенной частью, влияющей на качество жизни граждан, на степень обременённости её житейскими проблемами, являются жилищные заботы.

Отправным пунктом в реформировании ЖКХ можно считать ввод в действие Жилищного Кодекса, принятого Государственной Думой и одобренного Советом Федерации в декабре 2004 г. Но жизнь показывает, что умозрительные организационные схемы редко сразу же оказываются эффективными в практической жизни. Как правило, их приходится пересматривать, иногда радикально, в ходе реализации. Не стала исключением в части получаемого эффекта закреплённая Жилищным Кодексом (Раздел VI Кодекса) идея управления в ЖКХ на принципе стихийной самоорганизации, путём образования Товариществ собственников жилья (ТСЖ). По замыслу идеологов такого самоуправления повсеместно создаваемые Товарищества собственников, заинтересованных в эффективном содержании и обслуживании их жилья, естественным образом решат все проблемы содержания и обслуживания жилых домов.

Ориентировочный набор проблем, решаемых ТСЖ таков: поиск и выбор подходящих обслуживающих компаний, заключение необходимых договоров, приемлемые цены за обслуживание, контроль исполнения договорных обязательств и т.д. В случаях же каких-либо конфликтов, неразрешимых противоречий Товарищества обратятся в Суд с соответствующими исковыми требованиями. Ничего себе, объёмчик задач! Вполне хватит на заурядную штатную контору профессионалов управленцев и юристов. Откуда же они сами-собой возьмутся в любом многоквартирном доме, или, даже, в нескольких таких домах? Если это будет работа на платной основе (кто и как будет её оплачивать?), то потребуется ещё и бухгалтерия.

Что такое самоорганизация? Во-первых, она не может состояться без инициативных, имеющих организационные навыки или склонности к такой деятельности людей, имеющих достаточное свободное время для этой деятельности и достаточную материальную обеспеченность, чтобы заниматься ею, возможно, на безвозмездной основе. Во-вторых, появление таких персоналий в совершенно случайной общности людей – это чистая случайность и, думается, маловероятная. В-третьих, если и найдутся такие люди, то ещё не факт, что у них что-то получится. И спросить с них за неудачи, вряд ли будут основания, потому как они не профессионалы, а самостийные любители. Смотрите, сколько должно сойтись случайностей, чтобы реализовалась умозрительная идея самоорганизации. Разве может на таком наборе случайностей сама собой сложиться устойчиво функционирующая система?

Не удивительно, что в практической жизни ТСЖ не стали возникать и множиться "как грибы". И, если где-то у кого-то что-то получилось, то это, скорее, редкая удачная случайность, а, увы, не закономерность.

Статьёй 44 (п.1) Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) декларировано: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом – прямо-таки аналог демократии на уровне отдельно взятого жилого дома. Но где, кто и когда видел, чтобы общим собранием в несколько десятков или даже более лиц можно было чем-то управлять? Тем более, если участвуют в таких собраниях, как правило, непрофессионалы в управлении, и что собрать такое собрание весьма проблематично. Ведь, для таких собраний нужна некоторая материальная и организационная основа – место для сборов, средства оповещения жителей, элементарная оргтехника для ведения документации, место для хранения документации и оргтехники, средства на, возможно, какие-то сторонние услуги – а это же всё затраты. Откуда это всё возьмётся? Значит, потребуются какие-то сборы, какие-то пожертвования, и их надо ещё организовать. А раз сборы и пожертвования, значит, – их учёт и ревизия расходов. Но самое многое, что можно получить на таких собраниях, – это согласие или несогласие (скорее всего, неквалифицированное по числу присутствующих) на выполнение каких-то действий, касающихся общих интересов, каким-либо управляющим органом или человеком. По сути – это лишь типичный акт переложения нежелательной ответственности фактически управляющих лиц или отдельного лица на коллектив за возможные негативные последствия принятых решений и исполненных действий.

А задумался ли кто о предписанных Жилищным Кодексом правилах, при соблюдении которых, общее собрание собственников и его решения могут быть признаны законными? Вот некоторые из них в сокращённом виде:

  • – общее собрание собственников правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов; 
    – собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения;
    – сообщение о проведении общего собрания собственников должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом или вручено каждому собственнику помещения под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме;
    – в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
    1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
    2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
    3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
    4) повестка дня данного собрания;
    5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться;
    – решения общего собрания собственников принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников;
    – общее собрание собственников не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Как говорится, "Помилуй Бог!", да в каком же это заурядном, да и в не заурядном даже, многоквартирном доме его жители, обременённые в большинстве своём немалыми повседневными заботами, могут соблюсти такие, можно сказать, драконовские правила, которые под стать лишь солидной акционерной компании, способной содержать штат квалифицированных офисных работников? А, если эти правила не соблюдены в полном объёме, то любое решение и любое действие будет незаконным! Ничего себе, облегчили житейские проблемы жителям многоквартирных домов!

Присутствовали ли здравый ум и житейский прагматизм, когда писались и утверждались такие правила? Тем не менее, статья 45 Жилищного Кодекса обязывает(!) ежегодно проводить годовое общее собрание собственников. И где же это требование соблюдается, и мыслимо ли его соблюсти? Могут ли люди быть довольны такой навязанной им обязанностью? А между тем, общее собрание собственников – это та единственная основа, лишь на базе которой, согласно Жилищному Кодексу, может быть законно создано и затем действовать ТСЖ.

Ряд вопросов вызывается постановкой в Жилищном Кодексе задачи управления многоквартирным домом и фактом существования, так называемых, управляющих компаний.

Что подразумевается понятием "управление домом"? Управлению может подвергаться какой-либо процесс, если имеются средства влияния на него. Жилой дом в рассматриваемом случае – это не объект имущественных сделок, а объект, которому требуется, если выражаться точнее и определённее, содержание и обслуживание, а не управление. Содержание и обслуживание дома – это и есть тот специфический процесс, которым необходимо управлять. Введение же понятия "управление домом", вместо "содержание и обслуживание", уводит в сторону от существа деятельности обслуживающих компаний и таким образом хорошо затуманивает их задачи и их деятельность.

Нельзя не согласиться, что содержание и обслуживание многоквартирных домов, оборудованных не простыми инженерными системами, требуют работающих на постоянной основе, а не по принципу случайных эпизодических подработок, профессионально подготовленных специалистов и специализированных организаций. И что же, непрофессионалы жильцы в свободное от работы время должны искать таких специалистов и организации, да ещё и суметь оценить степень их профессионализма и состоятельности? Ушлый чиновник по этому поводу, скорее всего, сыронизирует: вы же собственники, и – это ваши проблемы! Как же это может восприниматься замотанными жителями многоквартирных домов? – Как очередную издёвку, да и только. Что ещё тут скажешь?

А сказать надо бы следующее. Наша страна – государство социальное, и политика его направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (статья 7 Конституции РФ). ЖКХ – один из неотъемлемых факторов обеспечения достойной жизни, поэтому ЖКХ не может быть вне сферы внимания и влияния федеральных, региональных и муниципальных властей. Это, исходя из Конституции РФ, по сути, социальная обязанность Государства, в лице его органов и чиновников, перед его гражданами, которое обусловлено и Конституцией, и Жилищным Кодексом РФ.

В чём же эта обязанность должна выражаться, или, по-другому, какие главные задачи должны решаться Государством в сфере ЖКХ? Думается, что, прежде всего, это установление таких правил и порядков в ЖКХ, чтобы всё было по закону, честно, справедливо, чтобы все жили в достойных условиях и в безопасности, чтобы не наносился ущерб благосостоянию граждан. Второе – обеспечить эффективное функционирование системы ЖКХ с неукоснительным соблюдением принципа – не создавать для жителей обслуживаемых домов дополнительные обременительные для них условия проживания, а оптимально улучшать и облегчать эти условия. Третье – обеспечить приемлемый баланс между оплачиваемой жителями стоимостью содержания и обслуживания их жилья и средним уровнем заработков в соответствующих регионах. Понятно, что всё это задачи не для самоуправления на уровне жителей отдельно взятого дома.

Если рассматривать ЖКХ как общефедеральную отрасль, состоящую из соподчинённых и взаимосвязанных учреждений федерального, регионального и муниципального уровней, то,

безусловно, на этих уровнях потребуется профессиональное, а не любительское, управление. И, как известно, штатные структуры, ответственные за состояние дел в ЖКХ, давно существуют на всех уровнях власти.

Рычагами и средствами управления отраслью видятся: разработка и введение в действие правовой и нормативно-технической общеотраслевой документации; установление правил формирования разумных, исходя из уровня средних заработков населения регионов, цен на обслуживание жилых домов и на поставляемые коммунальные ресурсы; контроль за соблюдением на местах отраслевых правил и норм компаниями по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту жилых домов; решение острых проблем, возникающих в отрасли, с привлечением, при необходимости, бюджетных средств; организация подготовки профессиональных кадров и обеспечение ими отраслевых учреждений. Очевидно, что всё это не может быть отнесено в область самоуправления жителей домов.

Самым нижним уровнем в ЖКХ на текущее время являются, так называемые, Управляющие компании, которые, собственно, и занимаются обслуживанием и содержанием жилых домов. Именно, на этом уровне сконцентрированы все недоразумения, непонимания, конфликтные ситуации между жителями домов и обслуживающим персоналом компаний.

Недовольство и возмущение граждан в части содержания и обслуживания жилья, в основном, вызывают: 1) не реагирование или чрезвычайно затянутое реагирование на жалобы жильцов на недостатки в состоянии дома его частей и систем и на заявки на их исправление; 2) возрастающая стоимость содержания и обслуживания с расширением вместе с этим состава работ, выполняемых за дополнительную оплату. Эта область отношений обычно регулируется договором между жителями обслуживаемых домов и обслуживающей организацией. Раньше, до 2000 г. такой договор был типовым и назывался договором на содержание, техническое обслуживание и ремонт жилого дома. Предмет договора недвусмысленно обозначен уже названием договора. В теперешние времена предлагается договор управления многоквартирным домом с весьма витиевато выраженным предметом договора. Это многостраничный документ (более 10 страниц мелким шрифтом) весьма туманного содержания, который, согласно практикующейся в настоящее время идеологии ЖКХ, каждая управляющая компания должна заключить с каждым собственником или арендатором жилого помещения. Ну, как можно рассчитывать, что каждый собственник или арендатор жилого помещения будет в состоянии разобраться и что-то понять в таком документе? А это значит, что управляющая компания, что ей удобно и выгодно, то и напишет в договоре, и всё что ей надо ловко закамуфлирует. Способности заморочить голову простому люду у желающих как можно больше получить (заработать) и при этом как можно меньше сделать не перевелись, и вряд ли когда-нибудь переведутся. А если, вдруг, кто-то что поймёт и с чем-то не согласиться в содержании договора, то какие у него возможности противостоять профессиональным юристам управляющей компании? Что, нанять своего независимого юриста, обратиться в организации по защите прав потребителей? Это же немалые материальные и моральные затраты, безумные потери времени, особенно, если дело дойдёт до судебного разбирательства.

Зачем же так осложнять и так далеко не безоблачную жизнь рядового гражданина? Кому это выгодно? Это же очевидное создание удобных условий для безграничного выжимания управляющими и прочими юридическими компаниями средств из поставленных в безвыходное положение жителей обслуживаемых домов. На практике это и происходит. То, что раньше всегда выполнялось в счёт ежемесячной платы за содержание и обслуживание, теперь, вдруг, стало услугой выполняемой за дополнительную плату. И это при существенно возросшем размере ежемесячной платы по статье "содержание жилья". То есть, в результате преобразований в ЖКХ, не только не соблюдён принцип не ухудшения положения жителей, а, напротив, всё стало сложней и дороже. И легко прогнозируется перспектива, что всё будет так продолжаться и дальше. Причина такого развития событий одна – отрасль ЖКХ объявлена бизнесом. А цель и задача бизнеса – это зарабатывание денег, больше и быстрее. Изобретательность же одобряемого стремления зарабатывать, при всех кажущихся барьерах и ограничениях, неистощима. Все вновь вводимы в ЖКХ законодательные новации используются бизнесом от ЖКХ, прежде всего, в интересах получения от граждан дополнительных платежей в свою пользу.

Вот два выразительных примера. Как только появилась концепция разделения имущества многоквартирного дома на общее и индивидуальное, все банальные повреждения систем электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения, такие как протечки, вибрация водозапорных вентилей, нарушение изоляции электропроводки, износ штатных элементов коммунальных систем, неизбежно возникающие на территории квартир жителей, перешли в категорию работ, выполняемых за дополнительную плату. При этом плата за содержание и эксплуатацию жилья стала не меньше, а даже больше, хотя раньше все вновь появившиеся платные услуги выполнялись в счёт статьи "содержание и эксплуатация жилья". И, конечно, в части цен на работы, переведённых в разряд выполняемых за дополнительную плату, бизнесмены от ЖКХ не скромничали.

Последняя скандальная новация в ЖКХ – это разделение платы за потребление коммунальных ресурсов на индивидуальное и общедомовое.

Раньше, надо полагать, общедомовое потребление входило в статью "содержание и эксплуатация жилья". Но предоставленная возможность взимать плату за общедомовое потребление отдельно, позволила беззастенчивым управляющим компаниям по максимуму обложить жителей домов дополнительным платежом, сохранив при этом в прежнем размере плату за содержание и эксплуатацию жилья. Подвёл их, правда, чрезмерный аппетит, из-за чего история с платежами за общедомовое потребление получила громкий общественный резонанс. Но, в принципе, основное кредо бизнеса – это максимизация дохода, а никак не социальная ответственность, как хотелось бы. И, если позволено, если дело это частное, то поводам обложить жителей дополнительными платежами не будет конца: надо установить общедомовой счётчик – заплатите, надо снег убрать со двора – платите и т.д. Куда денется любой житель, если у него потекла труба в квартире? – Заплатит всё равно! А, между тем, течь в системах водоснабжения или водоотопления – это показатель неудовлетворительного их обслуживания. Чем хуже обслуживание, тем больше течей и тем больше "светит" структурам от ЖКХ получение дополнительных платежей – очень простая схема намеренного продуцирования незаинтересованности в качестве обслуживания в угоду корыстного интереса: стекольщику выгодно, чтобы больше билось стекол, сантехнику – больше протечек.

Поэтому, поскольку ЖКХ стал бизнесом и будет им оставаться, удорожание услуг ЖКХ неизбежно и будет безостановочным. Аппетит наращивания доходов в бизнесе безграничен, а главный источник доходов в ЖКХ – это граждане обслуживаемых домов. Вот здесь, радетели самоуправления и восклицают: так создавайте ТСЖ, берите управление в свои руки, противодействуйте непомерным аппетитам управляющих компаний! Но могут ли непрофессионалы любители противостоять штатным профессионалам юристам, которые к тому же, как правило, имеют полезные для них наработанные корпоративные позиции в судебных инстанциях? Думается, что судебные перспективы любителей здесь будут весьма невеликими. Это будет лишь пустая трата нервов, времени и средств. Парадокс, если не абсурд, положения ещё в том, что юристы управляющих компаний, отстаивающие интересы своих компаний, которыми ущемляются интересы жителей обслуживаемых домов, содержатся на средства тех же самых жителей, против интересов которых они выступают. То есть, получается, что если жители дома, отстаивая свои интересы перед ЖКХ, наймут своего юриста, то они оплатят и юриста защищающего их права, и юриста, выступающего против них. Это ж надо, так устроить! Юристы могут "бодаться", как говорится, хоть до "потери пульса" – их работу и судебные издержки с обеих сторон оплатят всё те же жители домов.

Какое же действенное значение может иметь в отношениях с управляющей компанией самостийное непрофессиональное самоуправление отдельно взятого дома? Думается, что только лишь одно – исполнять функцию общественного контроля качества и стоимости обслуживания. А, чтобы такую функцию можно было исполнять, требуется чёткий регламент обязанностей и действий управляющих компаний. И здесь на первый план выходит достаточно ясный и не громоздкий базовый документ, регламентирующий обязанности и действия управляющих компаний. Это может быть обязывающая отраслевая инструкция, или типовой договор, но не следует доверять их составление управляющим компаниям. Думается, что это должен быть единый базовый документ, составленный и утверждённый на, как минимум, региональном уровне обязательно согласованный с общественными организациями, действующими в сферах ЖКХ и защиты прав потребителей. В этом документе должны быть прописаны: объём и периодичность профилактических проверок состояния оборудования и систем обслуживаемых домов, правила документирования таких проверок, объём и периодичность выполнения плановых ремонтов, правила выполнения и объём работ по устранению неисправностей в квартирах жителей с чётким определением работ, выполняемых в счёт ежемесячно оплачиваемой стоимости содержания и обслуживания.

Можно, конечно, согласиться с предпочтительностью функционирования ТСЖ, но всё же возможность их повсеместной распространённости весьма проблематична и сомнительна. Уже имеющийся опыт (8 лет!) показал нереальность создания устойчивой системы таких образований. Да, и так уж обязательна такая структура? Ведь, во-первых, каждый рядовой житель может обратиться с претензией к руководству обслуживающий дом организации, далее он может обратиться и в жилищную инспекцию. Не важнее ли по линии отрасли наладить безукоризненную работу обслуживающих и контролирующих их организаций?

В любом случае, отсутствие ТСЖ или иной какой-либо структуры самоуправления в многоквартирном доме не должны быть поводом какой бы то ни было дискриминации в отношении жителей такого дома, или доставлять им какое-то неудобство. Насильственное навязывание или принуждение к созданию ТСЖ – это, не что иное, как совершенно неоправданное ограничение свободы выбора граждан. Но, если где-то удачным образом сложилась такая структура, то, как говорится, "на здоровье", пусть работает и подаёт пример другим своими успехами и достижениями. Тогда такое ТСЖ, если хватит сил, знаний и умений, может составить и заключить с управляющей или иной компанией свой особый договор или же своё дополнение к типовому договору на обслуживание дома.

А, в общем,

в идее ТСЖ, спустившейся откуда-то свыше, просматривается банальная чиновничья тенденция в части исполнения своих обязанностей по оказанию услуг гражданам – переложить по возможности больше хлопот и забот непосредственно на того, кому услуга оказывается.

В этом же русле видится и широко пропагандируемая в последнее время идея повсеместного обучения граждан, как говорится, грамотности в сфере ЖКХ, чтобы не быть обманутыми чиновниками и бизнесменами. А, между тем, все чиновники, в том числе и штатно занимающиеся ЖКХ, содержатся за счёт налогов, уплачиваемых гражданами страны, в том числе, и жителями домов системы ЖКХ. Кроме того, собственники жилья оплачивают услуги Управляющих жилищных компаний, чтобы избавить себя от обременительных, а зачастую просто непосильных, повседневных забот по содержанию жилья, забот, требующих во многих случаях ещё и профессиональных знаний и умений в области содержания и эксплуатации современных жилых комплексов. И оказывается, что всех этих профессионально работающих властей, органов, структур, управляющих компаний недостаточно – надо ещё повсеместно создавать самодеятельные товарищества, которые бы на любительской основе постоянно занимались проблемами надлежащего содержания и обслуживания своего жилья.

Наивно полагать, что собственники жилья, не имеющие профессиональных знаний, профессионального опыта ни в области содержания и эксплуатации жилья, ни в области юридических норм и правил могут эффективно противостоять профессионалам управляющих компаний. Или, даже быть способными выбирать для себя управляющую компанию по признакам её профессионализма, состоятельности и надёжности. Единственно, на что можно уверенно рассчитывать в действиях со стороны пользователей услугами управляющей компании, так это на выражение недовольства, в индивидуальном или массовом порядке, состоянием жилья, действиями управляющей компании, стоимостью услуг. А дальше должны эффективно работать надзорные, правоохранительные и исполнительные органы, чтобы законность, справедливость и честность немедленно восстанавливались по первому обоснованному сигналу жителей.

К сожалению, повседневная жизнь показывает, что заявляемые благие намерения и реализация принятых регламентирующих законов и постановлений в сфере ЖКХ не привели к облегчению жилищных забот большей части граждан, а, лишь, усугубили их. В общем, известный афоризм "хотели как лучше, получилось как всегда" в отношении существующей реальности в ЖКХ можно выразить с большей определённостью как "хотели как лучше, получилось же хуже, чем было". Усилиями политиков и законодателей в сфере ЖКХ пока лишь созданы условия для нарастающего обирания граждан ЖКХ-бизнесменами – сколько уже вскрылось возмутительных злоупотреблений в ЖКХ. И сколько, в связи с этим, нелёгких, а порой, непосильных жилищных проблем, вдруг, стало сваливаться на плечи граждан? – За что, спрашивается. А хотелось бы, чтобы во всех преобразованиях ЖКХ, как минимум соблюдался известный врачебный принцип "Не навреди!", не сделай хуже.

Думается, что, чтобы отрасль ЖКХ работала эффективно, слаженно, профессионально и была ориентирована на облегчение условий проживания граждан многоквартирных домов, она не должна быть бизнесом. Отрасль должна стать видом хорошо организованной и хорошо функционирующей социальной службы, экономический аспект работы которой должен быть ориентирован на самоокупаемость при соблюдении условия не утяжеления финансового и иного бремени граждан, связанного с условиями проживания. Если же иначе, то это будет противоречить декларируемой политиками и руководством государства задаче – улучшать жизнь людей. А государство у нас, всё-таки, социальное (Конституция РФ, статья 7). Если ЖКХ будет оставаться бизнесом, то неизбежен хронический опережающий платёжеспособность граждан рост цен на услуги ЖКХ, и это, конечно, не может быть фактором, улучшающим жизнь людей.

Популярное
Обсуждаемое
Рекомендуемое

Loading...